Fortrydelsesret ved forbrugeres køb af fast ejendom

Kort orientering

Fortrydelsesret ved boligkøb – LFFE

– Kan man fortryde en bolighandel?

I alle bolighandler hvor køber er forbruger gælder der en lovbestemt fortrydelsesret. Hvor i mod rådgiver/advokatforbeholdet er en aftalt betingelse i købsaftalen, er købers fortrydelsesret altså bestemt ved lov. Køber kan ikke fraskrive sig denne ret, selv ikke hvis der indgås aftale herom med sælger.

Kan vi hjælpe dig, RING! 66 14 42 20

Er du sælger af en bolig og vil vide hvordan du står, så RING GRATIS! 66 14 42 96

Frister og betaling

Ifølge Forbrugerbeskyttelsesloven har køber ret til at fortryde sit køb inden for seks hverdage efter, at sælger har underskrevet købsaftalen. I praksis er det vedtaget, at dette skal forstås som seks hverdage efter, at køber har fået besked om, at sælger har underskrevet købsaftalen. I modsætning til hvad der gælder for advokatforbehold, er det ikke gratis for køber at fortryde købet efter den lovmæssige fortrydelsesret. Benytter køber sig af fortrydelsesretten inden for de seks hverdage, koster det køber 1 % af købesummen, som skal betales til sælger. Er prisen på boligen eksempelvis 1,5 mio. kr., skal køber altså betale 15.000 kr., hvis køber fortryder sit køb. Fortrydelsesfristen løber sideløbende med et eventuelt advokatforbehold. Er der således i købsaftalen aftalt et advokatforbehold, der fx løber i 5 dage, skal køber ikke betale 1 % af købesummen til sælger i tilfælde af, at køber fortryder sin underskrift på købsaftalen indenfor rådgiverforbeholdets frist på 5 dage. Meddelelse om købers fortrydelse skal være kommet frem til sælger inden fristens udløb.

Betingelser for fortrydelse

Betingelser for, at køber kan gøre brug af fortrydelsesretten er:

• at boligen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, herunder sommerhuse.
• at køberen senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse (sælgers underskrift) giver skriftlig underretning til sælgeren om, at køberen vil træde tilbage fra aftalen,
• Meddelelse om fortrydelse skal være kommet frem til sælger inden 6 hverdage,
• Aflysning af skødet skal, hvis det er tinglyst, ske inden 6 hverdage,
• Har køber taget boligen i brug, skal han stille den til sælgers disposition inden 6 hverdage,
• Har køber foretaget forandringer i boligen, skal han tilbageføre den til væsentlig samme stand som før forandringerne inden 6 hverdage,
• Er boligen efter aftalens indgåelse blevet beskadiget eller forringet på anden måde som følge af, at køberen eller andre, der har haft adgang til ejendommen i køberens interesse, har udvist uagtsomhed, er fortrydelsesretten betinget af, at køberen inden 6 hverdage udbedrer forholdet. Køberen har bevisbyrden for, at der ikke er udvist uagtsomhed.
• Fortrydelsesretten er betinget af, at køberen inden 6 hverdage betaler en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælgeren eller ejendomsmægleren.

Fortrydelsesretten gælder kun for køber – ikke for sælger.

Den grundige gennemgang af emnet

Indledning

Aftaler om køb og salg af fast ejendom er som alle andre aftaler som udgangspunkt reguleret af aftaleloven. Loven vil i det efterfølgende blive omtalt som AFTL. Reglerne i denne lov finder anvendelse, hvor forholdet ikke er reguleret af parternes aftale eller anden specialregulering.

Aftalerettens helt klare grundsætning er, at tilbud og svar på tilbud er bindende for afgiveren, jf. AFTL § 1. Det vil sige, at man ikke har mulighed for at tilbagekalde et tilbud eller træde tilbage fra en aftale – der er med andre ord ingen fortrydelsesret ifølge AFTL’s regler.

Denne grundsætning er dog delvist fraveget ved vedtagelsen af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, idet der ved denne lov er indført særlige regler vedrørende købers mulighed for at trække sit tilbud tilbage og træde tilbage fra en aftale vedrørende køb af fast ejendom.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom

Den 1. januar 1996 trådte lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. i kraft. Loven er senere ændret flere gange. I det efterfølgende vil loven blive omtalt som LFFE.

LFFE regulerer principielt to forskellige forhold:

Kap.1: Reglerne om sælgers frigørelse for det 10-årige ansvar for fysiske mangler ved ejendommen – også kaldet Huseftersynsordningen.

Kap. 2 – 4: Reglerne om købers fortrydelsesret ved køb af bolig.

Til loven er indtil videre knyttet tre bekendtgørelser. Disse er bekendtgørelse om huseftersynsordningen, bekendtgørelse om dækningsomfang for ejerskifteforsikringer, og bekendtgørelse om fortrydelsesret. Nærværende artikel omhandler alene LFFE’s regler om fortrydelsesret.

Hvornår har køber fortrydelsesret?

Køber har fortrydelsesret, såfremt der er indgået aftale om køb af en ejendom, der hovedsageligt er bestemt til beboelse for køberen, jf. LFFE § 6, stk. 1. Reglerne i LFFE gælder ved køb af en andel i en andelsboligforening samt af en aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en
bolig – herunder ideelle anparter.

Det er ikke et krav, at der skal være tale om helårsbeboelse, hvorfor køber også har fortrydelsesret ved køb af fritidsboliger, som ikke udelukkende er bestemt til udlejning for køberen, jf. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom – med kommentarer af Lars Hjortnæs, 1. udgave 1997, s. 144 (herefter “Lars Hjortnæs”). Se eventuelt U.2015.2809Ø, hvor landsretten fandt, at der var fortrydelsesret ved køb af et kolonihavehus, idet det fandtes godtgjort, at køber erhververede kolonihavehuset med henblik på at kunne bo i det om sommeren, og at kolonihavehuset således var bestemt til hovedsagelig beboelse for køber.

Reglerne om købers fortrydelsesret finder i visse tilfælde også anvendelse ved blandede ejendomme, dvs. ejendomme der både består af bolig og erhverv. Køberen har fortrydelsesret i disse tilfælde, såfremt lovens betingelser herfor er opfyldt – herunder betingelsen om, at ejendommen hovedsageligt er bestemt til beboelse for køberen. Det beror på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, hvorvidt denne betingelse er opfyldt. Det er ikke tilstrækkeligt udelukkende at se på fordelingen af ejendommens areal til henholdsvis bolig og erhverv. Også ejendomsværdiens fordeling, købers tilsigtede brug ved købsaftalen indgåelse (dvs. eventuelle senere ændringer er uden betydning) etc. I tvivlstilfælde kan der ifølge Justitsministeriet “lægges vægt på, om ejendommen efter en samlet vurdering overvejende har karakter af en beboelsesejendom eller en erhvervsejendom”. Mægleren skal være opmærksom på, at det er mægleren, der har bevisbyrden for, at en køber ikke er omfattet af reglerne om fortrydelsesret.

For så vidt angår køb af en ubebygget grund, antages det, at køberen har fortrydelsesret, såfremt det fremgår af købsaftalen eller omstændighederne omkring indgåelsen af købsaftalen, at køberen har til hensigt at anvende grunden til opførelse af en ejendom, der hovedsageligt er bestemt til beboelse for køberen, jf. Lars Hjortnæs, s. 144.

Herudover fremgår det direkte af forarbejderne til loven, at køber også har fortrydelsesret, såfremt ejendommen købes med henblik på, at køberens “familiemedlemmer, eller andre som køberen har en privat interesse i at skaffe en bolig, skal bo i ejendommen.”, jf. Lars Hjortnæs s. 144. Det vil f.eks. sige, at der også er fortrydelsesret ved forældrekøb.

For så vidt angår andelsboligprojekter skal man være opmærksom på, at LFFE ikke finder anvendelse, såfremt andelsboligforeningen endnu ikke er stiftet – jf. ordlyden “køb af en andel i en andelsboligforening”.

Ved salg af en andel i et andelsprojekt før den stiftende generalforsamling er det derimod reglerne i andelsboligforeningslovens § 1b, stk. 2, som finder anvendelse. I medfør af denne bestemmelse har køberen ret til at fortryde handlen inden en frist på 6 hverdage, efter denne har underskrevet et bindende købstilbud. Denne fortrydelsesret er betinget af, at erhververen skriftligt og inden fortrydelsesfristens udløb informerer sælgeren eller dennes repræsentant om, at erhververen ønsker at træde tilbage fra handlen og benytte fortrydelsesretten. Der skal ikke betales et beløb til sælgeren i denne forbindelse, og det er ikke nødvendigt, at sælgeren har underskrevet tilbuddet.

Hvornår har køber ikke fortrydelsesret?

I medfør af LFFE § 6, stk. 2 gælder der dog ikke fortrydelsesret ved køb af visse ejendomme. Dette gælder ved:

Køb af fast ejendom mv. på auktion, eller når der ved aftalens indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion, og køberen vidste eller burde vide dette.

Køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt. Denne regel gælder også, selvom handlen er betinget af landbrugspligtens ophævelse, da der ikke er undtaget særskilt herfor i LFFE § 6, stk. 2.

Køb der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis.

Skal ejendommen ikke anvendes til beboelse for køberen, jf. LFFE § 6, stk. 1, er der ligeledes heller ikke fortrydelsesret for køberen – med mindre der er tale om forældrekøb eller lignende, se ovenfor. Det vil sige, at der ikke er fortrydelsesret, såfremt køberen erklærer, at ejendommen erhverves med
henblik på udlejning til personer, der ikke er familiemedlemmer el.lign., eller med henblik på videresalg.

Herudover har Justitsministeriet ved skrivelse af 15. maj 1996 generelt udtalt, at køberen ikke har fortrydelsesret, såfremt køberen er et selskab eller forening. Det vil sige, at der ikke er fortrydelsesret for selskaber, foreninger o.lign.

Såfremt ejendommen er erhvervet af to eller flere købere i fællesskab, skal samtlige købere afgive en erklæring om, at de ønsker at fortryde, jf. Folketingstidende 1994-95, tillæg A, side 2998. Det antages, at én køber kan fortryde og træde ud af handlen, såfremt der foreligger accept fra samtlige øvrige købere herom, jf. Lars Hjortnæs, s. 143.

Fortrydelsesrettens varighed

I medfør af LFFE § 8 kan køberen fortryde sit køb senest 6 hverdage efter, at aftalen om køb er indgået.

Såfremt handlen indgås ved sælgers accept af købstilbud fra køber (køberen underskriver købsaftalen først), anses indgåelsen af aftalen ifølge aftaleloven for at være det tidspunkt, hvor sælgers accept af det afgivne købstilbud er kommet frem til køber, jf. AFTL § 7. Ved beregning af de 6 hverdage skal man ikke medregne dagen for aftalens indgåelse. Den første af de 6 hverdage er derfor dagen efter, køber har modtaget sælgerens accept af købsaftalen.

Såfremt handlen ikke sker ved, at sælger accepterer et købstilbud fra køber, men ved at køber accepterer et salgstilbud fra sælger (sælger underskriver købsaftalen først), løber fortrydelsesretten fra det tidspunkt, hvor sælgers salgstilbud er kommet til købers kundskab, og ikke fra det tidspunkt, hvor køber accepterer sælgers salgstilbud, jf. LFFE § 8 stk. 2.

Et modbud fra den ene part til den anden i en ejendomshandel er en såkaldt uoverensstemmende accept og betragtes som et afslag med fremsættelse af et nyt tilbud.

Hvis sælger således afgiver et modbud på købers købstilbud, medfører dette, at fortrydelsesretten løber fra det tidspunkt, modbuddet kommer til købers kundskab, og ikke fra købers accept af modbuddet, idet der her er tale om købers accept af sælgers salgstilbud. Fortrydelsesretten gælder fra aftalens indgåelse, uanset om aftalen er betinget af et eller flere forhold. Fortrydelsesretten løber i disse tilfælde så at sige “parallelt” med forbeholdene Et eksempel på en betingelse kan være godkendelse fra købers advokat. Under normale omstændigheder vil fortrydelsesretten løbe et par dage længere end advokatforbeholdet. I det tilfælde, hvor der er indsat et betingelsesløst advokatforbehold, skal køberne udelukkende betale godtgørelse til sælger, se nedenfor, såfremt de fortryder efter advokatforbeholdets udløb.

Har man gjort handlen betinget af andre forhold, f.eks. indhentelse af kommunalt ejendomsoplysningsskema eller udbedring af mangler – hvad enten disse forbehold afklares før eller efter fortrydelsesrettens udløb – kan køberen træde tilbage fra handlen uden at betale godtgørelse til sælgeren, såfremt kravet i forbeholdet ikke opfyldes.

Beregning af fristen for fortrydelsesretten

Ved beregningen af de 6 hverdage fra aftalens indgåelse ses der bort fra lørdage og grundlovsdag, jf. LFFE § 13. Dette indebærer, at der altid vil være minimum én weekend indeholdt i købers betænkningstid. Da juleaftensdag den 24. december og nytårsaftensdag den 31. december pr. definition ikke er helligdage, tælles disse med i beregning af fristen, medmindre disse falder på en lørdag.

Beregningseksempel hvor køber underskriver købsaftalen først:

• Køber underskriver købstilbud mandag den 6.
• Sælger accepterer købstilbud tirsdag den 7.
• Sælgers accept kommer frem til køber onsdag den 8.
• Den første af de 6 hverdage er i dette eksempel torsdag den 9.
• Fristen udløber torsdag den 16. kl. 24.

Beregningseksempel hvor sælger underskriver købsaftalen først:

• Sælger underskriver salgstilbud mandag den 6.
• Køber modtager og læser salgstilbuddet tirsdag den 7.
• Sælger modtager købers accept torsdag den 9.
• Den første af de 6 hverdage er i dette eksempel onsdag den 8., idet det er dagen efter, at det er kommet til købers kundskab.
• Fristen udløber onsdag den 15. kl. 24.

Som det fremgår af det ovennævnte kan købers fortrydelsesret forkortes ved at “vende” en handel, således at sælger afgiver et salgstilbud til køber. Hvis køber bruger nogle dage til betænkningstid, kan man faktisk komme i den situation, at køber accepterer efter fortrydelsesrettens udløb. I sin rådgivning af sælger skal ejendomsmægleren dog være meget opmærksom på, at sælgeren er bundet af sit tilbud til køber, og at sælgeren derfor ikke har mulighed for at skrive under på en købsaftale med en anden køber – en aftale som eventuelt kunne være mere favorabel for sælger end den første – før den første købers acceptfrist er udløbet.

For at imødegå den situation, at køberen efterfølgende påstår, at denne ikke har modtaget sælgers underskrift på købsaftalen, kan det være en god idé for mægleren at fremsende kopi af sælgers underskrift til køberen og i forbindelse hermed bede køberen om at bekræfte, at han har modtaget sælgers underskrift.

Godtgørelse til sælger

Ifølge lovens § 11 er fortrydelsesretten betinget af, at køber inden udløbet af fristen på de 6 hverdage efter aftalens indgåelse:

• skriftligt giver meddelelse til sælger eller sælgers ejendomsmægler om, at han ønsker at fortryde, og
• betaler en godtgørelse på 1 % af den nominelle købesum til sælger.

Såfremt køber meddeler, at han fortryder handlen, men ikke sørger for betaling af godtgørelsen, er der ikke tale om en gyldig fortrydelse, og handlen er derfor fortsat gældende, hvilket indebærer, at sælger vil kunne få køber dømt til at opfylde handlen eller betale for erstatningssalg.

Der skal dog ikke betales godtgørelse, hvis aftalen er indgået med en sælger, der har opført ejendommen med salg for øje, eller hvis hovederhverv er at sælge fast ejendom, når sælger har handlet som led i dette erhverv, jf. LFFE § 11, stk. 2. Hvis aftalen går ud på et køb af en grund samt ny- eller færdigopgørelse af en hel bygning på grunden, gælder der særlige regler i LFFE kapitel 3.

Godtgørelsen tilfalder ubeskåret sælger, og ejendomsmægleren må ikke betinge sig noget honorar i anledning af det udførte arbejde, jf. LFFE § 20, hvoraf det fremgår, at såfremt en køber fortryder en ejendomshandel, er sælgeren overfor ejendomsmæglerens salærkrav stillet som om, ejendommen ikke var solgt.

Fortrydelse uden godtgørelse til sælger

Selv om købers ret til at træde tilbage fra en handel som hovedregel er forbundet med en bestemmelse om betaling af godtgørelse til sælger på 1 % af købesummen, kan køber i henhold til LFFE § 7, stk. 2, træde tilbage uden betaling af godtgørelse, så længe købstilbuddet ikke er antaget af sælger. Dette er en udvidelse af købers muligheder for at træde tilbage fra handlen i forhold til aftalelovens almindelige regler, idet tilbudsgiver ifølge AFTL § 7 alene kan trække sit tilbud tilbage, indtil tilbuddet er kommet til tilbudsmodtagerens kundskab.

Herudover kan køber – som beskrevet ovenfor – træde tilbage, hvis der er taget et sædvanligt advokatforbehold, og under forudsætning af, at advokaten er villig til at benytte advokatforbeholdet.

Andre krav vedrørende fortrydelsesretten

Såfremt der sker fortrydelse efter, at køber har foretaget deponering af udbetaling hos ejendomsmægleren, påhviler det ejendomsmægleren straks at tilbagebetale det modtagne beløb med eventuelt fradrag af godtgørelsen på 1 % af den nominelle købesum, jf. LFFE § 12.

Er købsaftalen blevet tinglyst på tidspunktet, hvor køber fortryder, påhviler det køber at tage skridt til aflysning af købsaftalen inden udløbet af fristen på de 6 hverdage fra aftalens indgåelse, jf. LFFE § 9.

Reglerne i LFFE § 10 omhandler de sjældne tilfælde, hvor køberen har fået disposition over, foretaget fysiske indgreb eller beskadiget ejendommen inden fortrydelsesrettens udløb. Har køberen fået disposition over ejendommen før fortrydelsesrettens udløb, er fortrydelsesretten betinget af, at ejendommen stilles til sælgers disposition inden udløbet af 6-dages-fristen. Har køberen foretaget fysiske indgreb i eller forandringer på ejendommen, er fortrydelsesretten betinget af, at køberen inden udløbet af 6-dages-fristen tilbagefører ejendommen til væsentlig samme stand som før indgrebet. Har køberen beskadiget ejendommen, skal forholdet udbedres inden 6-dages-fristen for at køber bevarer sin fortrydelsesret.

Oplysning til køber om fortrydelsesretten

Inden fortrydelsesretten begynder at løbe, skal køber fra sælger eller fra ejendomsmægleren i et særskilt dokument være underrettet om fortrydelsesretten. Ordlyden af dette særskilte dokument er nøje fastlagt i bilag 1 til bekendtgørelse nr. 950 af 8. december 1995 om oplysning om fortrydelsesret ved erhvervelse af fast ejendom. Det er ikke tilstrækkeligt, at oplyse køber herom i købsaftalen, idet både bekendtgørelsen og loven foreskriver, at dette skal ske i et selvstændigt dokument. Dette særskilte dokument udskrives automatisk sammen med købsaftalen og har overskriften “Oplysning om fortrydelsesretten”.

En ejendomsformidler, der undlader at give køber skriftlig oplysning om fortrydelsesretten, kan straffes med bøde, medmindre strengere straf er forskyldt efter anden lovgivning, jf. LFFE § 22. Ejendomsmægleren skal derfor sikre sig købers underskrift på dokumentet vedrørende oplysning om fortrydelsesretten. Herudover har købers manglende underskrift på “Oplysning om fortrydelsesret” ingen juridiske konsekvenser, dvs. køberens fortrydelsesret består stadig.

Salg af ejendom uden medvirken af ejendomsmægler

Reglerne om fortrydelsesret gælder også i handler, hvori der ikke medvirker ejendomsmægler.

Kravet om oplysning om fortrydelsesretten til køber gælder dog kun, såfremt der medvirker en erhvervsdrivende sælger eller en formidler mv. som nævnt i § 6, stk. 3.

Fravigelighed

Reglerne om fortrydelsesret kan ikke fraviges til skade for køber, men kan fraviges til skade for sælger, jf. LFFE § 21, stk. 2. Det vil sige, at man ikke kan indgå en aftale ifølge hvilken køberen fravælger fortrydelsesretten. Til gengæld er det muligt at indgå en aftale, hvor sælgeren tilvælger fortrydelsesretten, eller hvor sælgeren frasiger sig retten til at modtage 1 % af kontantsummen i godtgørelse.

Fortrydelsesret ved aftaler om køb eller opførelse af hele bygninger

Fortrydelsesret ved aftaler om køb eller opførelse af hele bygninger I LFFE kap. 3 er angivet særlige regler vedrørende købers (bestillerens) fortrydelsesret, såfremt der er tale om køb eller opførelse af hele bygninger.

Der er tale om fortrydelsesret efter kap. 3, såfremt:

• bygningen i det væsentlige skal leveres eller i det væsentlige både projekteres og opføres af entreprenøren,
• bygningen efter sin art er bestemt til en- eller tofamiliesbeboelse,
• bygningen hovedsagelig er bestemt til en- eller tofamiliesbeboelse for den anden part (bestilleren) og
• aftalen om opførelse af bygningen ikke er indgået ved bestillerens antagelse af skriftligt bud, som er fremkommet efter opfordring til flere om at byde inden for en bestemt frist på samme udbudsgrundlag.

Fortrydelsesretten beregnes i dette tilfælde som efter kap. 2. Underretning om, at bestilleren vil træde tilbage fra handlen, skal således gives til entreprenøren seneste 6 hverdage efter handlens indgåelse. Såfremt aftalen er indgået ved bestillerens antagelse af entreprenørens tilbud, regnes de 6 hverdage fra den dag, hvor entreprenørens tilbud er kommet frem til køberen, jf. LFFE § 16.

Træder bestilleren tilbage, kan entreprenøren alene kræve vederlag for det arbejde, som efter aftalen allerede skulle være udført, og som er udført, jf. LFFE § 17. Såfremt bestilleren har betalt en del af købesummen el.lign. skal sælgeren straks betale det modtagne tilbage med fradrag af evt. beløb efter § 17, hvis bestilleren ønsker at træde tilbage fra handlen.

Der er ikke krav om, at bestilleren skal betale 1 % af kontantsummen for at kunne fortryde handlen i disse situationer.