Finansiering af boligkøb:

Der er mange forskellige typer af lån at vælge mellem. Derfor er det en god idé at orientere dig om mulighederne og sammenligne dem, så du kender fordele og ulemper ved de tilbud, du får. Det vigtigste er, at du får de lån, som passer til dine behov. Uanset hvilke låntyper du vælger, når du finansierer din bolig, er det vigtigt, at du er opmærksom på, at dit valg kan have både positive og negative konsekvenser.

Finansieringen skal passe til dine behov

Du kan læse mere om de forskellige låntyper i afsnittene om Realkreditlån og Anden finansiering. Du kan også se en grafisk sammenligning af ydelses- og restgældsforløbet ved valg af forskellige lån.

Realkredit og boliglån.

De fleste boligkøb finansieres med en kombination af realkreditlån, lån i pengeinstitutter og en udbetaling. Obligationsbaserede realkreditlån og prioritetslån er som regel de billigste finansieringskilder. Du kan som hovedregel maksimalt låne 80 % af ejendommens kontantværdi med kreditforeningslån, når du køber et helårshus eller ejerlejlighed. Derfor har de fleste brug for at supplere med et boliglån.
Uanset hvad du vælger, kan du som regel få en samlet pakke med både realkreditlån og bolig- eller prioritetslån hos én leverandør, da penge- og realkreditinstitutterne samarbejder. Skødeskrivning kun d.kr. 3.995.-

Udbetaling.

Lovgivningen i dag siger at du selv skal komme med 5% af boligens købspris + omkostningerne ved købet.

Derfor er der også vigtigt at du er prisbevist i dit valg af rådgiver og långiver. Der er masser af eksempler på at finansielle institutter forsøger at ”pakke køber ind” i en alt for dyr samlet løsning. Vælg derfor en uvildig rådgiver, alle de andre parter i din bolighandel har egen interesser i handlen.

Du kan i mange tilfælde med fordel sørge for at oprette en kassekredit i god tid før du ønsker at købe bolig så du her har mulighed for at hente økonomisk forstærkning så du kan samle de 5% af købesummen + købsomkostningerne som skal til for at få finansieringen godkendt i banken. Skødeskrivning kun d.kr. 3.995.-

Mulige konsekvenser, når du låner

Når boligpriserne stiger, kan du opbygge en friværdi, fordi din ejendoms værdi stiger i forhold til værdien af de lån, du har optaget. Det samme gør sig gældende, hvis boligpriserne ikke ændres, og du til gengæld afdrager på din gæld undervejs. Når boligpriserne derimod falder, kan det modsatte ske: Hvis boligens værdi falder hurtigere, end du afdrager på lånet, risikerer du at blive teknisk insolvent. Og hvis du har valgt afdragsfrie lån, sker det hurtigere, end hvis du løbende har betalt afdrag. I afsnittet om teknisk insolvens kan du læse mere om årsagen til og konsekvenserne af, at din gæld overstiger værdien af din bolig. Skødeskrivning kun d.kr. 3.995.-

Din økonomiske situation og din mulighed for at betale ydelsen på dine lån kan påvirkes af andre forhold end prisudviklingen på boligmarkedet. Hvis din indkomst falder, og indbetalingerne til realkredit- og pengeinstitutterne ikke sker som aftalt, kan det i sidste ende medføre, at din bolig skal sælges på tvangsauktion. I afsnittet om tvangsauktion kan du læse mere om, hvad den situation kan betyde – og hvordan den i mange tilfælde kan og bør undgås.

Før du vælger låntype, bør du altid overveje dine reelle økonomiske behov nøje. Du bør være opmærksom på, at udviklingen på boligmarkedet og i dine indkomstforhold kan få stor indflydelse på din privatøkonomi. Derfor er det vigtigt, at du sikrer dig, at der altid er et vist økonomisk råderum i budgettet, så din privatøkonomi kan modstå uforudsete økonomiske problemer, som kan følge af eksempelvis arbejdsløshed, skilsmisse, sygdom eller dødsfald.

Sammenlign priser på lån

På Realkreditrådets hjemmeside kan du finde en prisguide, der fortæller om optagelse af realkreditlån hos BRFKredit, Nordea Kredit, Nykredit, Realkredit Danmark og Totalkredit. Prisguiden er udarbejdet i samarbejde med Realkreditforeningen.

På Finansrådets og Forbrugerrådets prisportal kan du finde oplysninger om, hvad det koster at låne penge hos forskellige pengeinstitutter.

Realkreditrådets prisguide http://www.realkreditraadet.dk/Statistikker/Prisguide.aspx

Skødeskrivning kun d.kr. 3.995.-

 

 

Kan det ikke lade sig gøre at få ejendommen eller dig godkendt til lån i de store kreditforeninger kan der være muligheder hos andre udbydere af lån, for eksempel hos Udenombanken kontakt os gerne for en snak om valg om muligheder.

 

REALKREDITLÅN

 

Når du skal vælge realkreditlån, skal du se på låntype, løbetid og rentesats. Du bør også overveje, om du vil have et lån med eller uden afdrag. Endelig er det en god ide at undersøge, hvad det koster at oprette lånet (stiftelsesomkostninger) hos de enkelte udbydere, hvad du skal betale i bidrag (den procentsats af dit lån, instituttet opkræver for at administrere dit lån), hvad det koster at indfri lånet før tid og hvordan din samlede belåning af boligen kan sammensættes.

Du kan vælge mellem disse låntyper:

  • Obligationslån med fast rente
  • Obligationslån med variabel rente
  • Obligationslån med variabel rente og renteloft
  • Kontantlån med rentetilpasning (rentetilpasningslån)
  • Skødeskrivning kun d.kr. 3.995.-

Realkreditlån kan finansiere op til 80 % af din ejendoms kontantværdi. Derfor er det vigtigt, at du vælger det eller de lån, der passer bedst til din privatøkonomiske situation.

Realkreditinstitutterne udbyder forskellige varianter og sammensætninger af de enkelte låntyper, og du bør derfor altid få tilbud fra flere institutter.

Du skal også være opmærksom på, at der skal betales et bidrag til realkreditinstituttet, uanset hvilken låntype du vælger. Bidragets størrelse varierer mellem de forskellige institutter, og det kan ændres i hele lånes løbetid.

Sammenlignet på første års ydelse før skat er variabelt forrentede lån normalt billigst og fastforrentede lån dyrest.

De billigste lån rummer til gengæld risiko for, at ydelsen stiger i løbetiden. Hvis du vælger et rentetilpasningslån eller et obligationslån med variabel rente, skal du altså være forberedt på, at din ydelse ændrer sig, hver gang renten på lånet tilpasses (fx halvårligt, årligt, hvert tredje år, hvert femte år eller med et andet interval). Ydelsen vil blive højere, når renten stiger, mens ydelsen derimod bliver lavere, når renten falder. Flere realkreditinstitutter har i øvrigt indført forøgede omkostninger i form af højere bidragssats og kursskæring, når de tilbyder boligejere lån med hyppige rentetilpasninger. Du skal derfor være særligt opmærksom på, hvor stor den reelle besparelse er ved valg af den type lån, når de samlede omkostninger tages i betragtning.

Obligationslån med variabel rente og loft over renten ligger ydelsesmæssigt mellem de andre låntyper. De er typisk billigere end de fastforrentede lån og dyrere end rentetilpasningslånene og de variabelt forrentede obligationslån. På denne type lån kan ydelsen ændre sig, fordi renten er variabel, men til gengæld sikrer renteloftet, at der er en øvre grænse for, hvor høj renten og dermed ydelsen kan blive.

Løbetid på Lån

Som udgangspunkt kan du vælge at betale dit lån tilbage på mellem 10 og 30 år. Derudover udbyder nogle penge- og realkreditinstitutter lån, hvor du kan vælge en løbetid på op til 50 år. Løbetiden på lånet påvirker både din ydelse og det, du samlet set kommer til at betale i rente over lånets løbetid.

Ved optagelse af lån med en løbetid på mere end 30 år bør du være opmærksom på, at ydelsen på den type lån ikke nødvendigvis er lavere end ydelsen på et afdragsfrit lån med en kortere løbetid. Desuden er lånegrænsen 75 % for lån med en løbetid på mere end 30 år, mens lån med en løbetid på højst 30 år har en lånegrænse på 80 %. Hvis du vælger et lån med længere løbetid, er du derfor også nødt til at finansiere en større andel af ejendommens værdi kontant eller med en anden – og typisk dyrere – finansiering end realkreditlån.

Du kan også vælge en låntype, som giver realkreditinstituttet mulighed for at tilpasse lånets løbetid ved halvårlige refinansieringer med henblik på at fastholde så lav en ydelse som muligt.

Skødeskrivning kun d.kr. 3.995.-

Afdragsfrihed

På de fleste lån har du mulighed for at vælge én eller flere afdragsfrie perioder. Men mulighederne afhænger af, hvilket produkt du vælger. Dine muligheder afhænger også af dit valg af realkreditinstitut, da institutterne tilbyder forskellige løsninger og sammensætninger af låntyper, når du skal finansiere dit boligkøb med lån med afdragsfrihed. Her gælder det i særlig grad, at det er vigtigt at få tilbud fra mere end en udbyder og sammenligne priserne – både ved optagelse af lånet og til den løbende ydelse.

Penge- og realkreditinstitutter kan i princippet udbyde lån med ubegrænset afdragsfrihed ved samtidig at forlænge lånenes løbetid og sænke lånegrænsen fra 80 % til 75 %. I praksis udbydes der dog langt flest afdragsfrie lån med afdragsfrie perioder på højst 10 år. For nogle låntyper kan du vælge, om du efter den afdragsfrie periode vil betale de udskudte afdrag med det samme, eller udskyde betalingen til lånet udløber.

Ved optagelse af et afdragsfrit lån bør du være opmærksom på, at du i den afdragsfri periode ikke nedbringer din gæld. Dermed sparer du heller ikke op i boligen og skaber en friværdi. Det har især betydning, hvis ejendomspriserne falder. Falder værdien af huset, mens din gæld forbliver uændret, bliver du teknisk insolvent.

Hvis du vælger afdragsfrihed i mere end 10 år, kan der være en større risiko for, at du bliver teknisk insolvent i perioder af lånets løbetid, fordi priserne på boligmarkedet svinger. Den situation kan du læse mere om i afsnittet om teknisk insolvens.

Valuta

Nogle lån kan du optage i euro. Det kan være en fordel, hvis du har indtægter i euro, fordi valutakursrisikoen på din indtægt på den ene side og terminsbetalingerne på den anden side ophæver hinanden.

Renten, og dermed ydelsen, på eurolån er typisk lidt lavere end på lån i danske kroner. Til gengæld er der en valutakursrisiko, idet betalingerne (ydelser, indfrielsesbeløb m.v.) skal ske i euro. Hvis kronen falder, så stiger ydelsen på dit lån, målt i danske kroner. Derudover gælder der særlige beskatningsregler for lån i euro, og der er ikke mange private, som optager lån i euro.

Klagemuligheder

Du kan klage, hvis du har lidt tab på grund af forkert eller manglende rådgivning fra dit penge- eller realkreditinstitut, eller på anden måde mener, der har været mangler/uregelmæssigheder i rådgivningen. Din klage kan føre til erstatning eller omgørelse af det aftalte. Skødeskrivning kun d.kr. 3.995.-

 

ANDEN FINANSIERING

 

Når du køber bolig, er det vigtigt at sammensætte finansieringen af købet bedst muligt. Det gøres ofte med en kombination af realkreditlån, lån i pengeinstitutter eller sælgerpantebrev og en udbetaling.

Realkreditlån er ofte den billigste form for finansiering, når du køber en ejerbolig. Men denne form for belåning må som hovedregel maksimalt udgøre 80 % af ejendommens kontantværdi og 60 %, hvis der er tale om et fritidshus.

Realkreditlån er ofte den billigste form for finansiering, når du køber en ejerbolig. Men denne form for belåning må som hovedregel maksimalt udgøre 80 % af ejendommens kontantværdi og 60 %, hvis der er tale om et fritidshus. Hvis du køber en byggegrund, må finansieringen med realkreditlån maksimalt udgøre 40 %.

Hvis du vælger at optage realkreditlån, bør du derfor være opmærksom på mulighederne for at supplere med anden finansiering. Hvis du i stedet vælger at finansiere hele købet med et prioritetslån (dvs. et lån med pant i din bolig) gennem et pengeinstitut, bør du sætte dig grundigt ind i, hvor meget dyrere denne form for finansiering er.

Realkreditinstitutterne låner penge ud til køb af fast ejendom, mod at du til gengæld stiller sikkerhed for lånet i ejendommens værdi. Den øvrige supplerende finansiering af boligkøbet vil derimod grundlæggende være baseret på, at pengeinstituttet gennemgår dine økonomiske forhold og foretager en kreditvurdering på det grundlag.

Din økonomi spiller altså en afgørende rolle for, hvilken finansiering pengeinstituttet vil tilbyde dig, fordi lånet ydes som en personlig kredit. Lånets størrelse og øvrige vilkår afhænger derfor ikke blot af sikkerheden i ejendommens værdi, men også af både din betalingsevne og -vilje. Sikkerhedsstillelsen i forbindelse med den supplerende finansiering er dermed i høj grad knyttet til dig personligt. Det betyder også, at du altid bør indhente tilbud fra flere pengeinstitutter, så du kan sikre dig de bedst mulige vilkår.

Valg af anden boligfinansiering

Hvis du vælger en af nedenstående finansieringsformer, er det vigtigt, at du sammenligner løbetid og renter. Det er også vigtigt, at du tager stilling til, om du ønsker en finansiering, der er baseret på fast eller variabel forrentning. Samtidig bør du overveje, om du har eller kan få behov for afdragsfrihed på lånet. Hvis du vælger lån med variabel forrentning eller afdragsfrihed, er det særligt vigtigt at være opmærksom på gebyrer og bidrag, som kan have afgørende indflydelse på de samlede låneomkostninger. Endelig bør du overveje, om lånet eventuelt skal kunne fungere som en kassekredit, du løbende kan trække på.

Finansieringen tilbydes af pengeinstitutterne, og du vil typisk kunne vælge en samlet løsning, der består af både realkreditlån og anden finansiering eller et prioritetslån, da penge- og realkreditinstitutterne ofte samarbejder.

Skødeskrivning kun d.kr. 3.995.-

Teglovn.dk