Køberrådgivning ved køb af rækkehus – kr. 3.995,-

Som køber er det en god ide, at få en uvildig rådgiver til at gennemgå handlen. Husk derfor altid af få et rådgiverforbehold indsat i købsaftalen før du skriver under.

Dette skal du være opmærksom på:
– Købsaftalen:
Købsaftalen skal gennemgås nøje. Købsaftalen er et juridisk bindende dokument, der binder både køber og sælger. Købsaftalen skal indeholde oplysninger om kontantpris, udbetaling, finansiering, overtagelsesdato, evt. medfølgende løsøre, tidsfristen, samt andre relevante oplysninger. Det er vigtigt at få alle aftaler skrevet ind i købsaftalen, og IKKE indgå nogen mundtlige aftaler.
– Bank- og Rådgiverforbehold:
Det er vigtigt at gennemgå købsaftalen med din bank og rådgiver, inden du skriver under. Såfremt du er tidspresset og nødt til at underskrive aftalen, skal du huske at tilføje et bank- og rådgiverforbehold. Dette medfører, at du kan blive frigjort fra aftalen uden at betale erstatning, såfremt din bank ikke godkender finansieringen, eller din rådgiver ikke godkender handlen.
– Fortrydelse:
Ved køb af ejerlejlighed har du ifølge forbrugerbeskyttelsesloven en frist på 6 hverdage til at fortryde købet. Fristen løber fra dagen, hvor både køber og sælger har underskrevet købsaftalen. Det betyder, at du altid har en weekend til at tænke over købet. Det er dog ikke gratis at benytte sig af fortrydelsesretten. Du skal nemlig godtgøre 1 % af købesummen til sælger. Sælger eller ejendomsmægleren skal modtage din skriftlige meddelelse samt betaling inden fristens udløb.
– Dokumenter:
Køber du en ejerlejlighed i en ejerforening, skal du altid gennemgå ejerforeningens vedtægter og evt. husorden. Du skal ligeledes have udleveret årsrapport og seneste generalforsamlingsreferat, og undersøge om foreningen har gæld, og hvor stor gælden er. Gælden kan påvirke, hvor meget der skal betales i fællesudgifter. Køber du din bolig gennem en ejendomsmægler, bør disse informationer være indsamlet af ejendomsmægleren og derfor til rådighed.

Der er forskellige forpligtelser forbundet med det at være husejer, og de kan give store udsving i de månedlige udgifter, alt efter hvor du vælger at købe. Derfor er det en god idé at undersøge, hvilke forpligtelser der er forbundet med huskøbet, inden du underskriver købsaftalen. Det kan f.eks. være nedenstående.

Fjernvarme 
Udgifterne til at opvarme et hus med fjernvarme kan være meget forskellige fra område til område. Derfor er det en god idé at undersøge, om der er tilslutningspligt til et bestemt fjernvarmeværk, og hvad fjernvarmeprisen er, før du køber hus.

Ejendomsmæglerne skal oplyse om varmeudgiften i salgsmaterialet, så husk at se efter. Du kan ikke være sikker på, at det fremgår, om der er tilslutningspligt til det lokale fjernvarmeværk eller ej. Det skal du undersøge hos kommunen og varmeværket.
Generelt kan det også betale sig at forhøre sig hos naboerne om fjernvarme, udgifter osv. i området

Spildevand

Er spildevandet fra huset koblet til den offentlige kloak? Har der været problemer med, at kloakledningerne i området, ikke har kunne lede vandet væk? Er der krav om regnvand skal afledes via faskine på grunden?

Der er flere forhold vedrørende spildevand, som man bør undersøge inden man skriver under på købet af et nyt hus.

Vand 
Der findes både offentlige og private almene vandværker. Priserne for tilslutning og forbrug fastsættes af det enkelte vandværk, og du skal derfor kontakte det enkelte vandværk for at få oplysning om dine fremtidige udgifter til vand.

Både offentlige og private vandværker har pligt til at vedligeholde vandledningerne frem til skelgrænsen, mens det inde på privat grund er ejerens ansvar at vedligeholde vandledningerne.

Vej
Det har også betydning for dine forpligtelser og dine udgifter, om ejendommen grænser op til offentlig eller privat fællesvej. Mange kommuner har ændret en del offentlige veje til private fællesveje for at spare penge. Det betyder nemlig, at det er grundejerne, der har ansvaret for og betaler udgiften til at vedligeholde vejen. Derfor er det en god idé at undersøge, om de tilgrænsende veje er offentlige eller private fællesveje, og hvilke udgifter der er, hvis vejen er privat fællesvej.

Hvis der findes en grundejerforening eller et vej-lav, vil de kunne oplyse dig om udgifterne. Du kan også kontakte kommunen, der kan informere dig om, hvilke krav de stiller til vedligeholdelsen af den pågældende vej.

Hvis der er tale om en privat fællesvej i en landzone, er det også en god idé at undersøge, om du har vejret. Som udgangspunkt har du vejret til en privat fællesvej, hvis vejen er den eneste eller væsentligste adgangsvej til din ejendom.

Hvad er en privat fællesvej?

Man skelner mellem private veje og private fællesveje. En privat vej er en intern vej på en større ejendom, en indkørsel el.lign. Private fællesveje er veje, der bruges af flere ejendomme og er åbne for offentlig trafik.

Grundejere, der har grunde op til en privat fællesvej eller er vejberettigede, er ansvarlige for vejens vedligeholdelse. Det betyder, at det er de grundejere, der både har ansvaret for og skal afholde udgifterne til, at vejen er i en ordentlig stand, renholdt og ikke udgør en sikkerhedsmæssig risiko for trafikanterne.

Hvem har vejret til en privat fællesvej?

I landzoner taler man om at have vejret til en privat fællesvej. Det betyder, at man har tilladelse til at køre på vejen og pligter i forbindelse med renholdelse, vedligeholdelse og sne- og glatførebekæmpelse af vejen.

Man har vejret til en privat fællesvej, hvis vejen er den eneste eller væsentligste adgangsvej til ens ejendom. En vejret kan enten være stiftet, f.eks. ved mundtlig aftale, ved tinglysning eller ved dom.

I landzoner har offentligheden ret til at færdes på private fællesveje til fods, på cykel og til hest. Det følger af Naturbeskyttelseslovens bestemmelser. Men retten til at færdes i bil gælder kun for de vejberettigede.

På private fællesveje i byzoner må alle almindeligvis færdes i bil.

Grundejerforening 
En grundejerforening er en sammenslutning af ejerne af grundene i et bestemt område.

Foreningen kan stiftes på to måder. Enten ved en frivillig aftale mellem grundejerne, eller ved at grundejere i et område gennem en lokalplan eller servitut bliver pålagt pligt til at etablere en grundejerforening og pligt til at være medlem. Er der medlemspligt, vil det fremgå af en tinglyst servitut på ejendommen. Er det derimod frivilligt, står det dig frit for, om du ønsker at melde dig ind.

Hvis du har medlemspligt, skal sælger udlevere referatet af den seneste generalforsamling og foreningens regnskab. Det er en god idé at gennemgå både referat og regnskab, så du kan få et overblik over forpligtelser og udgifter, inden du underskriver købsaftalen.

Antennelav
Der kan også være medlemspligt til et bestemt antennelav eller en antenneforening. Er der medlemspligt, bør det fremgå af salgsopstillingen, og det bør også fremgå, hvad udgiften er.

  • vrige forhold

Det er altid en meget god ide, at gå på kommunen og undersøge, om der er specielle forhold, som vil have betydning. Specielle forhold kunne være:

  • Er huset bevaringsværdigt? Der kan være regler om hvordan boligen skal fremtræde
  • Er der planer om ændringer i vejforholdene i området? Der skal måske laves en stor vej i området
  • Er der planer om ændring i anvendelse af bygningerne i området? Skal der bygges store supermarkeder eller mindre industribygninger i området

Hvilke pligter har du som grundejer?

Nogle af forpligtelserne som grundejer giver ud over udgifter også visse pligter, grundejerne skal udføre.

Køberrådgivning ved køb af rækkehus – kr. 3.995,-

Renholdelse
Hvis du har en ejendom ud til en offentlig vej, har du pligt til at holde rent på områder, der fortrinsvis er bestemt for gående, altså på fortovet. Støder din ejendom op til en privat fællesvej, har du ansvaret for at holde rent helt ud til midten af kørebanen.

Renholdelsespligten er ikke begrænset til at feje asfalt, brosten eller fliser. Du skal også fjerne affald og andet, der er forurenende, eller som kan genere færdslen. Området skal desuden renses for ukrudt, og rendestene, nedløbsriste, rørgennemløb og udløbsrender skal holdes fri for affald eller andet, der kan hindre vandet i at løbe frit.

Snerydning
En af de mere tidskrævende pligter for husejere i vintersæsonen er snerydning og glatførebekæmpelse.

I Lov om vintervedligeholdelse og renholdelse m.v. står der, at du skal rydde de arealer for sne, der fortrinsvis er bestemt for gående, altså fortovet, hvis din grund støder op til en offentlig vej. Du skal rydde ud til midten af vejen, hvis din grund grænser op til privat fællesvej. Det skal altid være sikkert at færdes, og det betyder, at du skal rydde, gruse eller salte hurtigst muligt, hvis der falder sne.

Vedligeholdelse
I byområder er det ejerne af de grunde, der grænser op til en privat fællesvej, som er ansvarlige for vejens vedligeholdelse. Det er også grundejerne, der skal sikre, at vejen er forsynet med forsvarligt afløb. Hvis der ikke er aftalt andet, skal den enkelte grundejer vedligeholde vejen ud for egen matrikel ud til vejmidten. Det gælder ikke kun den vej, der er udkørsel til, men også andre veje, som grunden grænser op til.

Det betyder, at grundejerne løbende skal sørge for at udbedre skader og mangler, f.eks. knækkede fliser, løse chaussesten i udkørsler, sætninger, huller m.m. Kravene til vedligeholdelsen kan dog variere, da det er kommunen, der bestemmer, hvad og hvor meget der skal vedligeholdes på den enkelte private fællesvej.

Pligter i grundejerforeningen
Grundejerne kan via deres medlemskab af foreningen være pålagt forskellige pligter både på egen grund og på fællesområder. Det vil du kunne se i foreningens vedtægter.

Hvor kan du få information om dine forpligtelser?

Kommunen kan oplyse dig om en eventuel tilslutningspligt til et fjernvarmeværk. Udgifterne i den forbindelse kan du få oplyst hos fjernvarmeværket. Kommunen kan også oplyse dig om vandforsyningen i området, og du kan kontakte vandværket for at få priserne på vand.

Kommunen eller evt. grundejerforening eller vej-lav kan oplyse dig om, hvilke forpligtelser du har i forhold til vejen.

Du burde også kunne få de fleste informationer af sælger eller ejendomsmægleren, ligesom det bør fremgå af salgsopstillingen, hvis der er medlemspligt til grundejerforening og/eller antennelav.

Hvilke omkostninger kan der være forbundet med dine forpligtelser?
Der kan være stor forskel på udgiften til både fjernvarme og vand, alt efter hvilken kommune du vælger at købe hus i.

Fjernvarme

Prisen på fjernvarme kan være meget forskellig. I de billigste områder betaler man omkring 8.000 kroner om året, hvor man i de dyreste områder kan komme af med helt op til 37.000 kroner om året. Mange steder er der tilslutningspligt. Det betyder, at du ikke selv kan vælge, hvilken opvarmningsform, som du vil anvende.

Priserne kan variere meget inden for den samme kommune.  Så du bør undersøge hvilket fjernvarmeværk, der leverer i det område, hvor du overvejer at købe bolig.

LÆS OGSÅ:

Privat fællesvej

Udgifterne til vedligeholdelse af privat fællesvej er sværere at prissætte, da der er forskel på, hvilken stand de forskellige veje er i, samt hvilke krav de forskellige kommuner stiller til vedligeholdelsen. Men en opringning til den pågældende kommune vil kunne gøre dig klogere på, hvilke omkostninger der er forbundet med vejen.

Hvad er huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom.

Huseftersynsordningen er lavet for at sikre mod uforudsete økonomiske overraskelser, når du køber og sælger en bolig, da den giver dig mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

Et huseftersyn udføres af en beskikket bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatør, og på baggrund af deres gennemgang af boligen, udarbejdes der henholdsvis en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Den bygningssagkyndige giver de forskellige skader i huset karakterer efter, hvor alvorlige de er:

  • KO = Kosmetiske skader
  • K1 = Mindre alvorlig skade
  • K2 = Alvorlig skade
  • K3 = Kritisk skade

Den bygningssagkyndige kan også give bemærkninger til de enkelte bygningsdele:

  • IB = Ingen bemærkninger
  • UN = Bør undersøges nærmere

Hvis der er en UN i tilstandsrapporten, bør du som køber være ekstra på vagt. For en ejerskifteforsikring dækker typisk ikke for en fejl eller skade på huset, hvis denne skulle have været undersøgt nærmere før huskøbet.

Hvad er en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten er kort fortalt en skriftlig vurdering af en boligs tilstand. Den er ikke lovpligtig, men som førnævnt obligatorisk, hvis du skal tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med køb og salg af en ejendom.

En tilstandsrapport kan udarbejdes for alle typer ejerboliger – dvs. enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt.

Det er en beskikket bygningssagkyndig, der skal gennemgå huset og skrive tilstandsrapporten, som udarbejdes på et særligt skema, der er godkendt af Bygningsstyrelsen.

I rapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader -dvs. ting, der er synlige. Skader betyder i denne sammenhæng fx brud, revner lækager, deformeringer, svækkelser, revner og ødelæggelser i boligens konstruktioner.

Tilstandsrapporten indeholder desuden et særligt afsnit om tagets forventede levetid, og bagerst i tilstandsrapporten er der en liste med spørgsmål og svar fra sælger, som er udbygget med spørgsmål til sælgeren om vvs-installationer. Såfremt sælger kender til funktionssvigt på vand og varme installationer, skal det noteres her.

Køberrådgivning ved køb af rækkehus – kr. 3.995,-

Boligtype

Som tillæg til tilstandsrapporten vil ejendommen få en eller flere hustypebeskrivelser.
Der findes 31 forskellige generelle hustypebeskrivelser, der hver især beskriver de generelle karakteristika for de forskellige hustyper. Disse karakteristika kaldes OBS punkter og er en liste over de ting, du fx bør være særlig opmærksom på i forhold til vedligeholdelse af netop den hustype, du står overfor at skulle købe eller sælge. Selvom OBS punkterne er ikke angivet i selve tilstandsrapporten men kun i hustypebeskrivelsen er de yderst relevante, da de giver mere information om den type hus, du står og skal handle.

Hvad er en elinstallationsrapport?

Det er et krav, at der, foruden en tilstandsrapport, udarbejdes en elinstallationsrapport, før du kan tegne en ejerskifteforsikring.

Elinstallationsrapporten er gyldig i 1 år og kan udarbejdes for alle typer ejerboliger, enfamiliehuse, ejerlejligheder samt sommerhuse og landbrug uden landbrugspligt.

Rapporten udarbejdes på baggrund af et el-eftersyn på ejendommen, som er udført af et autoriseret firma.

Ved gennemgangen vurderer elinstallatøren alle synlige elinstallationer, og der foretages målinger på hovedtavlen samt stikprøvekontrol på stikkontakter/afbryder/lampeudtag, hvor frontdækslet tages af, og materialerne bag kontrolleres.

Elinstallationsrapporten ligner en tilstandsrapport, og der anvendes overordnet samme karaktersystem som i en tilstandsrapport.

Hvad kan du som køber bruge tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten til?

Når du skal købe et hus, er det en fordel at se en tilstandsrapport og elinstallationsrapport for huset. De kan give dig en fornemmelse af husets stand og omfanget af skader. Samtidig peger rapporterne på de steder i huset, hvor der er alvorlige eller kritiske skader, som du måske ikke selv ville have opdaget i din gennemgang af huset.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at rapporterne ikke viser skjulte skader.

Du skal også være opmærksom på, at rapporterne ikke omtaler slid, ælde og byggetekniske problemer, der er almindelige i ældre huse. Det betyder fx, at det ikke nødvendigvis vil blive omtalt i tilstandsrapporten, at vandrørene er slidte, og at der er fugt i kælderen i et 100 år gammelt hus, idet det er ganske almindeligt. Generelle forhold om den pågældende hustype vil derimod fremgå af den eller de hustypebeskrivelser, der følger med tilstandsrapporten.

Køberrådgivning – byggeteknisk gennemgang af huset

Køberrådgivning ved køb af rækkehus – kr. 3.995,-

Selvom der er udarbejdet en tilstandsrapport kan det ofte være en god idé at gennemgå huset en ekstra gang sammen med en håndværker, du selv har valgt.

Her kan du få uddybet og forklaret bemærkninger i rapporterne og få et estimat på, hvad det omtrent vil koste at udbedre de skader, der er angivet, samt få en idé om, hvorvidt der inden for den nærmeste fremtid er andre vedligeholdelsesarbejder, der skal sættes penge af til.

Hvad kan sælger bruge tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten til?

Rapporterne er ikke lovpligtige. Det er sælger, der bestemmer, om der skal laves en tilstandsrapport og elinstallationsrapport, og det er også sælger, der betaler for dem.  Men rapporterne er en forudsætning for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring, og at du dermed kan fraskrive dig en del af dit ansvar for skjulte fejl og mangler, og på den måde er de vigtige for sælger.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der både sikrer sælger og køber i forbindelse med en hushandel mindst 5 år frem, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten og i elinstallationsrapporten.

Forudsætningen for at kunne tegne en ejerskifteforsikring er, at der er lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport og at disse ikke er udløbet.

Ejerskifteforsikringen dækker kun fejl og mangler, der ikke er nævnt i rapporterne.

En ejerskifteforsikring kan tegnes for enfamiliehuse, rækkehuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og sommerhuse. En ejerskifteforsikring dækker typisk i 5 år og koster et sted mellem 10.000 -30.000 kr. inkl. moms (2014 priser). Udgiften deles mellem sælger og køber.

Hvad er en udvidet ejerskifteforsikring?

Man kan også få en udvidet ejerskifteforsikring. Den udvidede ejerskifteforsikring har en løbetid på 10 år og dækker flere forhold – bl.a. ulovlige kloak- og stikledninger, forhold ved grunden, der medfører en væsentlig skade på beboelsesbygningen og forurening af grunden under visse omstændigheder.

Den udvidede ejerskifteforsikring koster noget mere end den almindelige ejerskifteforsikring.

Hvad kan du som køber bruge ejerskifteforsikringen til?

Det er frivilligt for køber at tegne en ejerskifteforsikring, men det er en rigtig god idé at tegne en. Ejerskifteforsikringen kan nemlig dække, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler i huset, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten eller i elinstallationsrapporten.

Hvis boligen har en skade, der adskiller sig, eller på anden måde ikke bør forventes i huse af den type og alder, kan en dækning komme på tale. Det kan fx være en skade, der er opstået på grund af en konstruktionsfejl.

Hvis boligen har en defekt, som kan forventes for en bolig af den type eller alder, vil skaden højst sandsynligt ikke blive dækket.

En fugtig kælder er fx noget, du kan forvente i ældre huse, og det vil derfor ikke blive dækket. Hvis sælgerne fravælger ejerskifteforsikringen, påtager sælger sig ansvaret for de fejl og skader, der måtte være i huset og som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, da det blev solgt. Som køber overtager du risikoen for fejl og skader, som er opstået, før du overtog huset. Eventuelle fejl og skader vil derfor ikke være dækket af den almindelige husforsikring men skal dækkes af sælger.

Det kan være en besværlig proces som huskøber at skulle redegøre for de skader og mangler, der var på huset, før salgspapirerne blev underskrevet, og ofte vil det være umuligt at få dem dækket. Er der tale om en konstruktionsfejl kan du endvidere risikere at skulle kræve udbedringerne dækket af den ejer, som i sin tid opførte huset.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?

Ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler, som var til stede inden overtagelsen af ejendommen, og som enten er forkert beskrevet eller slet ikke nævnt i tilstandsrapporten, og som anmeldes i forsikringsperioden.

Skader, der kan dækkes, kan fx være: Brud, lækage, deformering, svækkelse og revnedannelse. Manglende bygningsdele kan også være en skade.

Hvad kan du forvente i erstatning?

Ejerskifteforsikringen dækker med nyt for gammelt. Det betyder i princippet, at en gammel bygningsdel bliver erstattet med en helt ny. Men der vil dog være afskrivning på nogle af bygningsdelene. Disse afskrivninger vil fremgå af betingelserne for ejerskifteforsikringen.

Afskrivningerne er noget nyt pr. 1. maj 2012. Før var der også afskrivning, som blev anvendt, hvis man vurderede, at den beskadigede bygningsdel var værdiforringet med mere end 30 procent i forhold til en tilsvarende ny bygningsdel. Med de nye afskrivningstabeller bliver det mere gennemskueligt at se, hvad du kan forvente i erstatning.

Som på de fleste andre forsikringer, er der en selvrisiko. Den har varieret i størrelse, afhængig af hvor meget du har betalt i præmie for ejerskifteforsikringen. Pr. 1. maj 2012 er der sat en øvre grænse på selvrisikoen for den enkelte skade på 5.000 kr. med en samlet maksimal selvrisiko på. 50.000 kr.

Er en ejerskifteforsikring en god idé?

En ejerskifteforsikring er generelt en god idé, da du ellers risikerer at skulle betale et stort beløb, hvis der findes skjulte fejl og mangler.

Hvis du som sælger fravælger at tegne ejerskifteforsikring, står du med ansvaret for skjulte fejl og mangler de næste 10 år for den bolig, du har solgt.

Hvis du som køber vælger ikke at tegne den ejerskifteforsikring, som sælger har tilbudt, står du i praksis uden mulighed for at få erstatning, hvis det viser sig, at der er skjulte fejl eller mangler.