Rådgivning ved køb af ejerlejlighed

Som køber er det en god ide, at få en uvildig rådgiver til at gennemgå handlen. Husk derfor altid af få et rådgiverforbehold indsat i købsaftalen før du skriver under.

 

Hvorfor er det ikke nok – bare – at få lavet et skøde?

Rigtig mange boligkøbere har den opfattelse, at skødet er det vigtigste i en bolighandel og at der egentlig ikke er behov for yderligere

Skødet er blot en offentlig registrering af ejerskiftet i tingbogen. Skødet sikrer således kun købers ejerskab i relation til ejendommen, men ændrer ikke på de vilkår der allerede er aftalt i købsaftalen.

Derfor giver et skøde ingen sikkerhed for at ejendomshandlens juridiske grundlag, er i orden.

Endvidere optimerer skødet ikke handelsvilkårene for køber på nogen måde i forhold til købsaftalen.

Det er derfor vigtigt, at man som boligkøber finder en professionel rådgiver som kan sikre at købsaftalen optimerer handelsvilkårene og købers juridiske rettigheder mest muligt, før handlen bliver bindende – og inden der laves skøde.

Få indsat et rådgiverforbehold i købsaftalen – inden du skriver under.

Hvis du underskriver købsaftalen, med forbehold for din rådgivers godkendelse af handlen, sikres du som køber nogle fordele i en handel, der ellers er udformet på baggrund af sælgers interesser.

Når køber og sælger har underskrevet en købsaftale med et rådgiverforbehold, sikrer du dig som køber både at boligen er reserveret til dig og også at du som køber kan træde tilbage fra handlen – uden at det koster noget, såfremt din rådgiver påviser ubehagelige overraskelser i sagens dokumenter.

Viser der sig at være ubehagelige overraskelser i sagens dokumenter, har du med et rådgiverforbehold endvidere sikret dig mulighed for, at forhandle et nedslag i prisen overfor sælger, såfremt du ikke ønsker at fortryde handlen.

Har du ikke et rådgiverforbehold i din købsaftale og du mod forventning fortryder handlen efter at du har underskrevet købsaftalen, vil du kun kunne komme ud af handlen ved at betale en klækkelig erstatning til sælger senest 6 dage efter handlens indgåelse, jf. den lovpligtige fortrydelsesfrist.

Almindeligvis er det ikke noget problem at få indføjet et rådgiverforbehold i købsaftalen og det kan formuleres således: ”Købers underskrift er betinget af, at købers rådgiver kan godkende handlen i sin helhed, med en frist på 5 hverdage efter begge parters underskrift af købsaftalen.

Ejendomsmæglerfirmaet Teglovn yder professionel rådgivning til boligkøbere

Hos Ejendomsmæglerfirmaet Teglovn er vi specialiseret i at rådgive boligkøbere og lave skøder – vi laver ikke andet.

Hvis du bestiller rådgivning hos Ejendomsmæglerfirmaet Teglovn kontrollerer vi din købsaftale med tilhørende dokumenter.

Herefter gennemgår vi boligkøbets eventuelle problemstillinger sammen med dig og træffer aftale om hvorvidt vi i samarbejde med dig, skal præsentere sælger for ændringer til købsaftalen med henblik på at gøre købsaftalen så fordelagtig som muligt for dig som køber.

Dette skal du være opmærksom på:
Købsaftalen:
Købsaftalen skal gennemgås nøje. Købsaftalen er et juridisk bindende dokument, der binder både køber og sælger. Købsaftalen skal indeholde oplysninger om kontantpris, udbetaling, finansiering, overtagelsesdato, evt. medfølgende løsøre, tidsfristen, samt andre relevante oplysninger. Det er vigtigt at få alle aftaler skrevet ind i købsaftalen, og IKKE indgå nogen mundtlige aftaler.

Bank- og Rådgiverforbehold:
Det er vigtigt at gennemgå købsaftalen med din bank og rådgiver, inden du skriver under. Såfremt du er tidspresset og nødt til at underskrive aftalen, skal du huske at tilføje et bank- og rådgiverforbehold. Dette medfører, at du kan blive frigjort fra aftalen uden at betale erstatning, såfremt din bank ikke godkender finansieringen, eller din rådgiver ikke godkender handlen.
Fortrydelse:
Ved køb af ejerlejlighed har du ifølge forbrugerbeskyttelsesloven en frist på 6 hverdage til at fortryde købet. Fristen løber fra dagen, hvor både køber og sælger har underskrevet købsaftalen. Det betyder, at du altid har en weekend til at tænke over købet. Det er dog ikke gratis at benytte sig af fortrydelsesretten. Du skal nemlig godtgøre 1 % af købesummen til sælger. Sælger eller ejendomsmægleren skal modtage din skriftlige meddelelse samt betaling inden fristens udløb.
Dokumenter:
Køber du en ejerlejlighed i en ejerforening, skal du altid gennemgå ejerforeningens vedtægter og evt. husorden. Du skal ligeledes have udleveret årsrapport og seneste generalforsamlingsreferat, og undersøge om foreningen har gæld, og hvor stor gælden er. Gælden kan påvirke, hvor meget der skal betales i fællesudgifter. Køber du din bolig gennem en ejendomsmægler, bør disse informationer være indsamlet af ejendomsmægleren og derfor til rådighed.

 

Hvad er en ejerforening?

En ejerforening er ikke en forening i almindelig forstand, men mere et slags driftsfællesskab mellem ejerne af lejlighederne i en ejendom.

Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og andre fælles anliggender for medlemmerne. Når du køber en ejerlejlighed, bliver du automatisk medlem af ejendommens ejerforening. Ejerforeningen består således af samtlige lejlighedsejere i ejendommen, og den har ansvaret for driften af ejendommen.

Lejlighedsejere ejer individuelt deres lejligheder, mens de øvrige dele af ejendommen og selve grunden ejes i sameje mellem alle lejlighedsejere. Det betyder, at du også får et økonomisk fællesskab med de andre lejlighedsejere. Ud over at have udgifter til din egen lejlighed har du også udgifter til den fælles drift af ejendommen.

Hvordan fungerer en ejerforening i praksis?

Ejerforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen. Det er her, alle beslutninger vedrørende ejendommen og foreningens aktiviteter bliver truffet.

Der holdes ordinær generalforsamling en gang om året. Hver enkelt ejerlejlighed har for det meste én stemme i forhold til lejlighedens fordelingstal. Fordelingstallet bliver ofte bestemt ud fra lejlighedens størrelse, dvs. at stemmerne vægtes, afhængigt af hvor mange kvadratmeter medlemmerne hver især ejer.

Beslutninger vedrørende en ejendom vedtages på generalforsamlingen.

Ifølge vedtægterne skal der som fast punkt på dagsordenen fremlægges regnskab for det forgangne år, og budgettet for det kommende år skal vedtages. Det er på generalforsamlingen, at alle forhold vedrørende ejendommen, fx fornyelser eller forbedringer, bliver besluttet.

Det er også på generalforsamlingen, at ejerforeningens bestyrelse bliver valgt. Bestyrelsen består ofte af 4 medlemmer foruden formanden, og den står for den daglige drift af ejerforeningen ud fra de beslutninger, som generalforsamlingen har truffet.

Da generalforsamlingens beslutninger skal efterleves, og det er her, alle økonomiske beslutninger vedrørende ejerforeningen bliver taget, er det vigtigt, at du læser referatet af den seneste generalforsamling, inden du køber en ejerlejlighed.

Hvis der fx er truffet beslutninger om kommende vedligeholdelsesarbejder, som vil få fællesudgifterne til at stige, kan det have betydning for din økonomi.

Hvilken lov er en ejerforening underlagt?

Ejerforeninger er underlagt lov om ejerlejligheder. Ejerlejlighedsloven indeholder både bestemmelser om, hvilke ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder, og de grundlæggende regler for ejerforeningen.

Ud over reglerne i Ejerlejlighedsloven kan ejerforeninger også reguleres af egne, supplerende vedtægter.

Hvad er vedtægter i en ejerforening?

En ejerforenings vedtægter er de spilleregler, som driftsfællesskabet skal fungere under. Det er altså regler for, hvordan foreningen skal drives. Vedtægterne regulerer bl.a. forholdene omkring ejerforeningens ledelse, regnskab, revision, vedligeholdelse af ejendommen og udgiftsfordelingen blandt lejlighedsejerne.

De fleste ejerforeninger har, udover normalvedtægten, vedtaget supplerende regler.

Da normalvedtægten ikke er særlig omfattende, vil de fleste ejerforeninger også have vedtaget individuelle vedtægter for deres forening. Det kan fx være supplerende regler til bestemte paragraffer i normalvedtægten.

Hvis foreningen vælger at supplere med en individuelle vedtægter, skal de tinglyses, før de er gældende. Indtil de er tinglyst, vil normalvedtægten gælde. Ændringer af de individuelle vedtægter skal på samme måde tinglyses, før de er gyldige.

I de individuelle vedtægter vil der typisk være regler om fordeling af vedligeholdelsesforpligtelserne for ejendommen, installationer og tilbehør mellem den enkelte lejlighedsejer og ejerforeningen. Det er derfor vigtigt, at du læser vedtægterne nøje, inden du køber en ejerlejlighed, så du ved, hvilke vedligeholdelsespligter du selv har, og hvilke ejerforeningen har.

Hvordan ændres vedtægterne i en ejerforening?

Det er generalforsamlingen, der beslutter vedtægtsændringer. Det foregår ved, at der fremsættes et forslag, som sættes til afstemning på generalforsamlingen.

Beslutninger vedrørende vedtægtsændringer kræver kvalificeret flertal. Således skal 2 tredjedele af det totale antal stemmeberettigede medlemmer i ejerforeningen – ud fra antal af lejligheder og fordelingstal – stemme for forslaget, for at det kan vedtages.

Hvis forslaget om vedtægtsændring ikke bliver vedtaget, men har opnået tilslutning fra mindst 2 tredjedele af de fremmødte stemmeberettigede medlemmer, kan foreningen afholde en ekstraordinær generalforsamling inden for 8 uger.

På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget vedtages med 2 tredjedele af de afgivne stemmer.

De fleste andre beslutninger, såsom regnskab, budget og vedligeholdelse, kan vedtages på generalforsamlingen med simpelt flertal.

Hvilke regler eller husorden kan der være i en ejerforening?

I tillæg til vedtægterne kan en ejerforening også vedtage en husorden, der regulerer en række praktiske forhold.

En ejerforenings husorden kan bl.a. bestemme restriktioner omkring støj og i hvilke området at børn må lege.

Ejerforeningen beslutter selv, hvilke områder husordenen skal omfatte, og den er ofte udformet, så den passer til den enkelte ejendom. Det kan fx være regler om, hvorvidt man må holde husdyr, hvor sent der må spilles høj musik, hvor cykler og barnevogne skal placeres, og hvor på fællesarealet børn må lege.

I foreningens vedtægter vil det ofte være angivet, hvilke sanktioner der vil være, hvis husordenen ikke respekteres. Det kan fx være, at der ved første overtrædelse bliver givet en advarsel, og at lejlighedsejeren ved gentagne overtrædelser bliver pålagt at fraflytte lejligheden.

Det er derfor vigtigt, at du sætter dig ind i foreningens husorden, inden du køber en ejerlejlighed, så du er sikker på, at det er regler, du kan leve under.

Ejendommens stand:
Det er vigtigt at være opmærksom på ejendommens generelle stand og evt. vedligeholdelsesplaner.

Husk altid ved boligkøb:
Da køb af en bolig er en stor økonomisk beslutning, anbefales det altid, at du kontakter en rådgiver samt får din bank til at gennemgå købet med dig, inden du skriver under på købsaftalen.
Husk altid at tage et Rådgiverforbehold, således at det er muligt at træde tilbage fra handlen, hvis din Rådgiver finder, at der er mangler ved ejendommen.

Det er godt at overveje din økonomiske situation nøje, inden du køber en ejerlejlighed. Både nu og fremover.

Hvad har du råd til? Hvordan er din jobsituation? Har du planer om uddannelse, og hvad er dine fremtidsplaner i det hele taget? Specielt i tider, hvor jobmarkedet er følsomt, er det værd at tage med i dine overvejelser, hvordan din økonomi vil være, hvis du skulle miste dit arbejde.

Det er desuden en god idé at få en forhåndsgodkendelse til et lån. For at kunne give dig en forhåndsgodkendelse, ser banken og realkreditinstituttet på dine indtægter og udgifter. På den baggrund beregner de, hvad du efter deres vurdering har råd til at købe lejlighed for, samt hvilke løbende udgifter til bolig din økonomi kan bære.

Da bl.a. fællesudgifterne i ejerforeninger kan variere meget, kan du kun lægge et foreløbigt budget. Når du finder en specifik lejlighed, du er interesseret i at købe, kan du mere præcist beregne, hvad det vil betyde for din økonomi.

Hvad skal du se efter i salgsopstillingen?

Salgsopstillingen er en skriftlig præsentation af ejerlejligheden, og den indeholder væsentlige oplysninger, du har brug for, inden du beslutter dig for at købe.

I salgsopstillingen kan du finde oplysninger om lejlighedens stand, udgifter, forsikringsforhold.

Hvis lejligheden bliver solgt gennem en ejendomsmægler eller en rådgiver, har han eller hun pligt til at udarbejde en salgsopstilling, og han eller hun har også ansvaret for indholdet af salgsopstillingen.

Hvis det er sælger selv, der har udarbejdet salgsopstillingen og sælger uden ejendomsmægler eller anden ejendomsformidler (selvsalg), er der ingen krav til salgsopstillingens indhold.

Skal ejerlejligheder, have et energimærke?

Siden 2010 har en bolig ikke kunne blive annonceret til salg uden et gyldigt energimærke. Det gælder også etageejendomme med ejerlejligheder.

Når ejerlejligheder energimærkes ved salg er det dog ikke den enkelte lejlighed, der skal energimærkes, men samtlige ejendomme i den pågældende forening. Det er ejerforeningens ansvar for at få udarbejdet energimærket.

Energimærkningen ud fra det registrerede forbrug, hvor mærkningen bygger på ejendommens reelle forbrug. Det reelle forbrug bliver aflæst på el- og varmemåleren og registreret i ejendommens driftsjournal. Energimærkningen afhænger af beboernes forbrug og betyder, at gode energivaner og en dygtig varmemester kan forbedre mærket.

Skal der udarbejdes tilstandsrapporter på ejerlejligheder?

Det er meget forskelligt. Hvis der udarbejdes tilstandsrapport er det som regel 2 rapporter, en til legligheden og en til bygningen. Derfor er tilstandsrapporter til lejligheder noget nyere.

Tilstandsrapporten skal til hvis sælger eller køber ønsker en ejerskifteforsikring.

Hvis der ikke er udarbejdet en tilstandsrapport bør du derfor få en byggesagkyndig, som du selv har valgt, til sammen med dig at foretage en grundig besigtigelse af lejligheden.

Som køber har du selvstændig undersøgelsespligt. Det betyder, at du efterfølgende ikke kan påpege fejl og mangler ved ejerlejligheden, som kunne konstateres ved en almindelig besigtigelse. Det gælder også eventuelle fejl og mangler, som du ikke har bemærket ved besigtigelsen.

Derfor er det vigtigt at være meget grundig i gennemgangen af lejligheden, så du undgår slemme overraskelser, der kan koste dig dyrt.

Du skal grundigt besigtige døre, vinduer, badeværelse, køkken og gulve. Du skal også være opmærksom på de mindre synlige ting, som fx lejlighedens installationer – rør, faldstammer og elektriske installationer.

Du skal være meget opmærksom på, om der er sat nye lofter op, eller om lejligheden har forsænkede lofter. Hvis det er tilfældet, bør du få en byggesagkyndig til at undersøge, om elinstallationerne over lofterne er lovlige. Det sker ofte, at forsænkede lofter dækker over ulovlige installationer, som det kan være dyrt at få gjort lovlige.

Med hensyn til rør, faldstammer og vinduer bør du undersøge, hvem der skal vedligeholde og udskifte disse. Det vil stå i ejerforeningens vedtægter.

Hvem har pligt til at vedligeholde hvad i en ejerforening?

Som ejer af en ejerlejlighed har du i udgangspunktet pligt til at vedligeholde din lejlighed. Det vil sige inden for dens afgrænsning af vægge til det fri eller til nabolejligheder. Det betyder, at du står for vedligeholdelsen og fornyelsen af gulve, vægge, træværk i lejligheden, døre, skabe, sanitet og alt øvrigt inventar.

Normalt vil det være sådan, at du skal vedligeholde den indvendige side af vinduerne og af døre fra lejligheden til opgangen, mens ejerforeningen står for den udvendige del. Mange steder vil det også være ejerforeningen, der står for udskiftning af defekte vinduer. Men foreningens vedtægter kan godt bestemme, at du som ejer selv skal vedligeholde og udskifte vinduer, fx hvis du har ituslåede eller punkterede ruder.

Det vil ofte være ejerforeningen, der har ansvaret for “de lodrette rør” i lejlighederne – det vil sige alle stigstrenge og faldstammer, mens du har ansvaret for “de vandrette rør”. De vandrette rør, er alle rør, der går ud fra de lodrette rør (stigstrengene), og de rør, der går fra afløb og toilet til faldstammen. Du har også ansvaret for lejlighedens radiatorer.

Hvis I har denne fordeling af vedligeholdelsespligten i din ejendom, har ejerforeningen ansvaret for vedligeholdelse og fornyelse af fælles rør og faldstammer frem til de individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder, mens du skal stå for resten. Du skal fx også sørge for, at gulvafløbet renses.

I nogle ejerforeninger er det dog sådan, at ejerforeningen vedligeholder og fornyr alle faldstammer, rør og radiatorer frem til ballofix (afspærringsventil) eller forskruning til haner. I de tilfælde har du som lejlighedsejer kun vedligeholdelsespligten for blandingsbatterier og vandhaner, mens foreningen står for resten.

Da reglerne varierer fra ejerforening til ejerforening, skal du læse vedtægterne for den ejerforening, du enten bor i eller overvejer at købe lejlighed i. På den måde kan du slippe for ubehagelige økonomiske overraskelser, som at du eksempelvis selv skal stå for udskiftningen af eventuelle defekte vinduer.

Den enkelte ejerforening afgør gennem sine vedtægter, hvordan vedligeholdelsespligten skal fordeles, så det er vigtigt, at du nærlæser disse punkter.

Hvem har vedligeholdelsespligten på fællesområderne i en ejerforening?

Du som ejer har en arbejdsforpligtelse i forhold til fællesområderne, det vil sige, at du skal bidrage økonomisk til vedligeholdelse af fællesområderne.

Det er ejerforeningen, der har vedligeholdelsespligten for selve ejendommen og fællesområder, og det betaler du for via fællesudgifterne.

Foreningens vedtægter kan dog fastlægge, at du som ejer har en arbejdsforpligtelse i forhold til fællesområderne. Sådanne regler bliver ofte vedtaget for at holde fællesudgifterne nede.

Det kan fx være, at du og de andre ejere har ansvaret for trappevask og snerydning på skift eller forpligtet til at deltage i arbejdsweekender, hvor I i fællesskab står for noget af ejendommens vedligeholdelse.

Hvilke økonomiske forpligtelser har du i forhold til ejerforeningen?

Som lejlighedsejer har du visse økonomiske forpligtelser over for ejerforeningen. Du skal bl.a. betale fællesudgifter, varme, koldt og varmt vand, antennebidrag og i nogle tilfælde bidrag til grundfond.

En grundfond er en opsparing, som nogle ejerforeninger vælger at oprette for at kunne betale for større planlagte eller uforudsete udgifter. Ideen er, at ejerne får fordelt bidraget til store udgifter over en årrække, så I ikke hver især pludselig skal lægge en stor sum, hvis ejendommen fx skal have nyt tag.

Fællesudgifter er de omkostninger, der er forbundet med drift og vedligeholdelse af ejerforeningens grund, fælles bygninger og inventar og fælles forsynings- og serviceordninger som fx renovation. Fordelingen af fællesudgifterne bliver ofte bestemt ud fra lejlighedernes fordelingstal.

Fordelingstallene fastsættes ud fra lejlighedernes størrelse og ofte under hensyn til lejlighedernes værdi, da ejerforeningen blev stiftet. Hvis der ikke er fastsat et fordelingstal, er lejlighederne ligestillede, og ejerne skal således betale det samme beløb til fællesudgifterne.

Fællesudgifterne bliver betalt a conto enten pr. måned eller pr. kvartal, og bidragenes størrelse afhænger af foreningens budget for det kommende år. Både i købsaftalen og i ejerlejlighedsskemaet kan du se, hvilket a conto bidrag du skal betale.

Varme og varmt vand bliver også opkrævet a conto af ejerforeningen. Omkostningerne bliver enten fordelt efter forbrug eller fordelingstal. Sælger skal oplyse dig om det aktuelle forbrug.

Vandforbruget kan enten afregnes vha. en fordelingsnøgle, hvis hele ejendommen har en fælles vandmåler. Det kan også være tilfældet, at hver enkelt lejlighed har sin egen vandmåler, og du dermed specifikt skal betale for dit eget forbrug.

Hvilken økonomisk sikkerhed kan ejerforeningen kræve af dig?

De fleste ejerforeninger kræver, at lejlighedsejerne stiller et bestemt beløb som sikkerhed for de fælles udgifter i ejerforeningen.

Formålet er, at ejerforeningen ikke lider tab i forbindelse med en evt. tvangsauktion, fordi ejerne ikke kan betale sine fællesudgifter til foreningen, ejendomsskatter eller ydelser til kreditforening. Da lejlighedsejerne hæfter solidarisk, sikrer det altså, at de andre lejlighedsejere ikke kommer til at betale ekstra.

I praksis bliver sikkerheden ofte stillet, ved at foreningens vedtægter bliver tinglyst på alle ejerlejlighederne, så der bliver stiftet pant (sikkerhed) på det bestemte beløb, der står nævnt i vedtægterne. Det kalder man, at vedtægterne “tinglyses pantstiftende”. Der kan også stilles sikkerhed i form af et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller et depositum.

Kan du tegne en ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed?

Meningen med en ejerskifteforsikring er at beskytte både køber og sælger mod unødige juridiske slagsmål og økonomiske problemer.

En ejerskifteforsikring kan sikre dig mod uforudsete udgifter til reparation af skjulte fejl og mangler i lejligheden, som var til stede på overtagelsesdagen, men som ikke er omtalt i tilstandsrapporten.

Du kan godt tegne en ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed,. Det kræver både en tilstandsrapport på lejligheden og på selve ejendommen,. Desuden er det også et krav, at der skal være er udarbejdet en elinstallationsrapport, før du kan tegne en ejerskifteforsikring.

Hvilke dokumenter skal du have fra sælger?

Sælger har oplysningspligt, og du kan derfor gøre krav på følgende:

  • Offentlig ejendomsvurdering.
  • BBR-ejermeddelelse.
  • Ejendomsskattebillet og kvitteringer for betaling af det løbende års rater.
  • Kommunalt ejendomsoplysningsskema.
  • Aktudskrifter vedrørende servitutter og andre byrder på ejendommen.
  • Kopier af tinglyste pantebreve.
  • Aktuel opgørelse af gæld.
  • Det tinglyste skøde.
  • Forsikringspolicer for ejendommen.
  • Tegninger og beskrivelser af ejendommen.
  • Vedtægter, regnskab, budget og generalforsamlingsreferater for ejerforeningen.
  • Seneste opgørelser vedrørende forbrug af vand, varme, el og gas.
  • Ejerlejlighedsskema fra ejerforeningens formand, der bl.a. indeholder oplysninger om ejerlejligheden.
  • og ejerforeningens økonomi, bygningernes tilstand m.v. Det beløb, du skal stille som økonomisk sikkerhed i forhold til ejerforeningen.
  • Tilstandsrapport på lejligheden eller ejendommen, hvis den tilbydes.