Uvildig rådgivning, når du køber andelsbolig eller andelslejlighed

Inden du køber en andelslejlighed, er det godt at overveje din økonomiske situation både nu og fremover.

Det er god idé at få en forhåndsgodkendelse til et lån. For at kunne give dig en forhåndsgodkendelse ser banken på dine indtægter og udgifter. På den baggrund beregner de, hvad du efter deres vurdering har råd til at købe bolig for, samt hvilke løbende udgifter til bolig din økonomi kan bære.

De tre vigtigste spørgsmål i forhold til købet af en andelslejlighed er:

• Hvilke konsekvenser vil det få for dig, hvis vurderingen af foreningens ejendom falder?
• Har foreningen optaget variable lån, så rentestigninger pludselig kan sende din husleje i vejret?
• Hvordan hæfter du, hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder?

Hvis vurderingen af ejendommens værdi falder, risikerer du, at foreningen sætter boligafgiften op for at sikre midler til vedligeholdelse, fordi foreningen ikke kan skaffe disse midler ved f.eks. at omlægge lån.

Hvis foreningen har optaget variable lån, risikerer du, at din husleje stiger, hvis renten stiger og lånet dermed bliver dyrere. Hvis vedtægterne i din andelsbolig fastsætter, at andelshaverne hæfter personligt og solidarisk, risikerer du at hæfte med hele din formue for hele gælden, hvis foreningen har økonomiske problemer

Hvordan prissættes andelslejligheder?

Andelslejligheder er underlagt maksimalpriser. Det betyder, at en sælger af en andelslejlighed ikke frit kan bestemme, hvilken pris den skal sælges til. Andelslejligheden må højst sælges til den beregnede maksimalpris. Denne prisfastsættelse må ikke overstiges, og det er heller ikke tilladt at stille krav om, at du køber indbo eller andet til overpris i forbindelse med handlen. Det er “penge under bordet”, og det er forbudt.

Værdien af en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, beregnes med udgangspunkt i Andelsboligloven. Derudfra kan man finde maksimalprisen på de enkelte andele. Ifølge loven skal man bruge ét af disse tre principper:

1. Anskaffelsesprisen
   Ejendommens værdi udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor ejendommens værdi endnu ikke er steget.
2. Den kontante handelsværdi/valuarvurdering
   Ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom. Kun valuarer (særligt uddannede ejendomsmæglere) må foretage denne vurdering. En vurdering gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv betale for at få den foretaget.
3. Den offentlige ejendomsvurdering
   Den offentlige ejendomsvurdering udarbejdes af SKAT. For både støttede og ustøttede (almindelige) andelsboliger fastsættes den ud fra niveauet for udlejningsejendomme i samme geografiske område. Det sker på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom.

Andelskronen
De tre principper fastsætter på hver sin måde værdien af ejendommen tillagt forbedringer og fratrukket den gæld, som foreningen måtte have. Derudover står der også i andelsforeningens vedtægter, hvordan foreningens formue skal fordeles i forhold til det indskud, som andelshaverne oprindeligt har betalt for deres andele.

Værdien af den enkelte andel udtrykkes ved begrebet “andelskrone”, som beregnes således:

Andelskrone = ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld
Oprindelige indskud fra alle andelshavere

Generalforsamlingen fastsætter andelskronen inden for det “loft”, som lovgivningen har fastsat ud fra de tre principper. Det sker typisk, samtidig med at regnskab og budget godkendes af generalforsamlingen.

Hvordan finansierer du købet af en andelslejlighed?

Banklån
En andelslejlighed skal betales kontant, men du kan finansiere købet med et banklån, som andelslejligheden stilles som sikkerhed for.

Du har ret til at pantsætte din andel, hvilket er din del af foreningens nettoformue minus allerede pantsatte dele. Andelsboligforeningen kan ikke modsætte sig, at du pantsætter din andel, men foreningen kan beslutte, at der skal være en lånegrænse på 80 procent af andelens værdi. Hvis der er truffet en sådan beslutning, vil det fremgå af vedtægterne.

Når du skal optage lån i et pengeinstitut med din andel som sikkerhed, skal andelsboligforeningens bestyrelse afgive en erklæring om, at du er godkendt som andelshaver og har brugsret til den angivne bolig. Det kaldes en Erklæring om adkomst. Den skal du bruge, når pengeinstituttet skal tinglyse sin pant i din andel.

Derudover skal du bruge en andelsboligudskrift for at få lånet tinglyst. Det er et dokument, der viser ejerforholdene på en andelslejlighed.

Hvilke dokumenter skal du indhente?

Her er en liste over de dokumenter og oplysninger, du skal indhente fra sælger og andelsboligforeningen, inden du skriver under på en købsaftale:

• Specificeret salgsopstilling med oplysninger om forbedringer.
• Foreningens vedtægter.
• Seneste årsrapport og budget for det kommende år.

Hvis årsrapporten ikke indeholder følgende informationer, skal du også bede om dem:

• Ejendommens areal og værdi.
• Oplysninger om foreningens lån (f.eks. hovedstol, rentesats, restløbetid, restgæld, kurs og kursværdi).
• Hvad andelshaveren hæfter for i forhold til foreningens prioritetsgæld og lån i pengeinstitutter.
• Foreningens forsikringsforhold.
• Specifikation af andelsværdier og hensættelser til kommende års vedligeholdelse.
• Om der er verserende retssager i foreningen.

Desuden er det en god idé at bede om:

• Kopi af drifts- og vedligeholdelsesplan, hvis foreningen har en, eller alternativt få oplyst, om der er planlagt større vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder.

Du skal desuden være opmærksom på, at der er forskel på, hvordan købet foregår, alt efter om der er tale om handel med en andel i en etableret andelsboligforening eller en andel i en forening under stiftelse.

Andelsboligloven har særlige regler om salg af andele i en forening under stiftelse. I de tilfælde har du som køber krav på en række yderligere oplysninger om bl.a. økonomi og hæftelsesforhold i forhold til andele, der ikke er solgt.

Hvilke rådgivere kan du gøre brug af?

Det kan være vanskeligt at gennemskue de juridiske og økonomiske konsekvenser af et køb af en andelslejlighed. Når du har fået alle oplysninger, skal du derfor kontakte din bankrådgiver og en køberrådgiver, som kan hjælpe dig med at gennemgå materialet og råde dig i det videre forløb.

Tidligere var det sådan, at handlen med andelslejligheder kun foregik i samarbejde med foreningens bestyrelse. Men da priserne på andelslejligheder er steget voldsomt, og mange steder fortsat ligger på et højt niveau trods de seneste års store prisfald, er der mange penge på spil. Så uanset om du overvejer at købe en andelslejlighed i en ældre forening, en nystiftet forening eller i nybyggeri, bør du kontakte en professionel rådgiver, inden du underskriver købsaftalen.

Hvordan foregår købet af en andelslejlighed?

Andelsboligforeningens bestyrelse skal først godkende købsaftalen og dig som køber. Herefter indbetaler du købesummen til foreningen, som derefter udbetaler den til sælger med fradrag af eventuelle skyldige beløb til foreningen. Du må altså ikke betale købesummen direkte til sælger. Når du har indbetalt købesummen, og handlen er afsluttet, skal du have udleveret et andelsbevis.

Andelsbeviset er et bevis på, at du som andelshaver har betalt indskud, og at du har brugsretten til en bolig i andelsboligforeningen.

Hvilke fordele er der ved køb af en andelslejlighed?

Der er både fordele og ulemper ved at købe en andelslejlighed.

En af fordelene er, at det ofte er relativt billigt at købe og bo i en andelslejlighed. Andelsværdien er underlagt maksimalpriser, og mange andelsboligforeninger fastholder en billig boligafgift for andelshaverne. Det gælder dog især ældre andelsboligforeninger. I nye andelsboligforeninger, der blev stiftet, mens boligpriserne toppede, har man ofte høje indskud og høje boligafgifter.

En anden fordel ved andelslejligheder er, at der kan være et stærkt fællesskab og netværk i foreningen. Ældre andelsforeninger blev stiftet ud fra den oprindelige andelstanke om solidaritet og fællesskab, mens nogle nyere andelsforeninger kan være stiftet ud fra andre værdier.

Hvilke ulemper er der ved køb af en andelslejlighed?

Den primære ulempe ved en andelslejlighed er, at du ikke ejer din bolig. Det har en række afledte ulemper:

• Du kan ikke optage et realkreditlån. Et andelsboliglån, dvs. et banklån, er dyrere at optage. Hvis indskuddet er meget højt, kan det være en dyr boligform.
• Du kan ikke foretage større ombygninger, uden at bestyrelsen godkender det. (Det kan dog også være tilfældet med f.eks. ejerlejligheder eller rækkehuse, hvor en ejerforening i nogle tilfælde skal godkende større projekter).
• Du kan ikke anvende en andelslejlighed som opsparing i nær samme grad som en ejerbolig. Selvom du måske har en forventning om, at dit indskud i bedste fald bevarer sin værdi eller endda bliver mere værd, er den månedlige boligudgift en meget stor post på budgettet. Det er penge, som du ikke får igen ved salg af andelslejligheden.
• Andelslejligheder er på godt og ondt ekstremt følsomme over for ændringer i lovgivningen og skiftende prisstrukturer på boligmarkedet som helhed. Det har de seneste års massive prisudsving på andelslejligheder tydeligt demonstreret.
• Som udgangspunkt hæfter du alene med dit indskud, hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder. Der er dog i andelsboligloven en undtagelse, der betyder, at du i visse tilfælde kan komme til at hæfte ”personligt og pro rata” – altså med hele din formue for en del af gælden, der f. eks. er beregnet ud fra lejlighedens størrelse. Derudover indeholder visse andelsboligforeningers vedtægter en anden undtagelse, hvor man hæfter personligt og solidarisk. Det betyder, at man hæfter med hele sin formue for hele foreningens gæld. Om du kun hæfter for dit indskud, eller om du hæfter for hele foreningen, har ingen betydning, så længe foreningens økonomi er i orden. Men hvis der opstår problemer, hvilket vi har set i en del andelsforeninger de seneste år, kan det få store økonomiske konsekvenser for dig.