Køb af projekt lejlighed / rækkehus

home-589068_1280

Vær særlig opmærksom når du køber en nybygget / projekt bolig.

Det er en rigtig god ide at have en rådgiver med særlig indsigt i projektbyggeri.

Nu er der kommet rigtig god gang i Projektsalget. Flere købere overvejer at købe en projekt lejlighed, mens lejligheden

endnu kun er på tegnebrættet eller under opførelse. Et projektkøb adskiller sig meget fra et sædvanligt boligkøb, og

som køber er der flere forhold, man skal være opmærksom på.

For det første skal man gøre sig klart, at der både kan og vil komme mindre ændringer i det endelige resultat.

Ændringer kan opstå, hvis myndighederne stiller uforudsete krav til byggeriet, eller hvis det under projekteringen viser

sig, at man må ændre lidt på byggeriet.

Ændringer vil derfor ofte ses i projekter, hvor der endnu ikke er opnået byggetilladelser, mens projektkøb længere

inde i byggefasen ofte indebærer mindre risiko for ændringer.

Som køber behøver man ikke frygte, at ændringerne er væsentlige, for i så fald vil man typisk være berettiget til at

annullere handlen eller hæve købet.

 

Man skal også være opmærksom på arealændringer. Ofte vil der være arealændringer, fordi man først kan foretage en

helt præcis arealopmåling ret sent i byggeforløbet.

Vær opmærksom på, at prisen for boligen typisk muligvis også reguleres, hvis arealet bliver anderledes end forudsat,

og her bør køber sikre sig, at prisen i det mindste ikke kan blive højere. Hvis prisen forøges, skal køber efterfølgende

betale en tillægskøbesum, og i givet fald skal køber huske at have finansieringen heraf på plads. Det vil være ærgerligt,

hvis man efterfølgende står med et finansieringsproblem.

 

Det gode ved projektsalg i dag i modsætning til før år 2008 er, at man i dag har lovpligtige byggeskadeforsikringer, der

dækker tab i forbindelse med væsentlige bygningsmangler. Hvis developeren går konkurs efter aflevering eller lukker

sit selskab ned relativ kort tid efter byggeriet, vil byggeskadeforsikringen ofte dække alle de væsentlige mangler ved

byggeriet.

Man bør som køber sikre sig, at kontrakterne sikrer, at både fællesejendommen og hver enkelt bolig gennemgås, og at

der er sikkerhed for, at mangler udbedres af ejendomsudvikleren/sælger, inden købesummen helt frigives, eller at der

foretages et passende tilbagehold. Ofte er det fællesejendommen, den der gal med, og her bør den nye andels- eller

ejerforening sikres i form af garantier eller tilbagehold, således at mangler minimum 1 år (men gerne 5 år) efter

afleveringen kan udbedres for ejendomsudviklerens / sælgers regning. Med stor fordel bør man anvende

brancheorganisationernes standardgaranti, hvor der er mulighed for at tilbageholde lidt af købesummen til sikkerhed

for ejendomsudviklerens / sælgers udbedring af mangler ved selve boligen. Køberne bør være opmærksomme på, at

mange developere fraviger disse vilkår. Sørg derfor altid for at have en rådgiver med på sidelinjen.

 

Man bør i øvrigt sikre sig, at budgettet for den kommende ejerforening er blot nogenlunde retvisende, og det bør man

få en rådgiver til at se nærmere på. Hvis budgettet er for lavt sat vil den månedlige ydelse stige, og man bør

kontrollere, at der i budgettet er indsat et minimum til fremtidig vedligeholdelse.

 

Opnår man som køber eksklusiv brugsret til eksempelvis et mindre havestykke eller tagterrasse eller en

parkeringsplads, bør det sikres, at den eksklusive brugsret er tinglyst og fremgår af vedtægten.

 

Der vil ofte opstå forsinkelser, og vi ser ofte, at byggeprojekter ikke afleveres til tiden. Derfor skal der være elastik i

såvel overtagelsesdag som købers egen finansiering. Sælger man en bolig, bør man overveje at gøre

overtagelsesdagen fleksibel, således at hvis indflytningsdagen på den nye projektbolig udskydes, kan

overtagelsesdagen på boligen, der sælges, tilsvarende ændres. Ellers kan man risikere at stå uden tag over hovedet i

mellemperioden. Den endelige finansiering kan som regel først låses fast ret langt henne i forløbet, og man bør med

sit pengeinstitut afdække mulighederne for at minimere finansieringsrisikoen.

 

Projektkøb kan vær en rigtig god forrentning, da priserne ofte stiger desto længere henne i byggeforløbet, man

kommer. Nogle købere bliver fristet af at videresælge boligen inden aflevering og gøre en fortjeneste derved. Her skal

man blot huske, at fortjenesten i givet fald ikke er skattefri, fordi man ikke har beboet lejligheden. Man skal også

huske, at ejendomsudvikleren / sælger ikke altid vil acceptere, at en ny køber indsættes i handlen, og et videresalg

skal derfor altid drøftes med egen rådgiver.